二手房交易纳税指引-房产资讯-
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二手房交易纳税指引

一、涉及的地方税(费)

(一)营业税

纳税人转让土地使用权的,对转让方根据转让土地使用权的营业额依“转让无形资产”税目按5%税率征收营业税;纳税人转让房产(含建筑物连同土地使用权一并转让)的,对转让方根据转让房产的营业额依“销售不动产”税目按5%税率征收营业税。

1、纳税人转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部的收入(即销售价格)减去不动产或土地使用权的购置或受让原价(即购买价格)后的余额作为营业税计税营业额。营业额减除项目必须凭合法有效的凭证,包括税务发票和财政部门监制的土地出让金收据。

2、个人转让住房的税收优惠

对个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

3、个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免缴纳营业税:(1)离婚财产分割;(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(4)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。上述情形以外的其他个人无偿赠与不动产行为,应视同房地产交易征收相关税费。

4、个人销售自建自用住房的税收优惠

对个人销售自建自用住房,城区住房用地面积50平方米以内的部分,镇区住房用地面积60平方米以内的部分,免征营业税,超过部分照章征收营业税。个人销售自建自用住房的,凭房产证确定是否属自建自用住房。超面积部分应征营业税,计算办法如下:

销售超过用地标准部分住房应征的营业税=住房总售价××5%

自建自用住房的用地面积指房屋的建基面积,即房屋所占用土地的面积(国土房管部门办证时有该资料可查)。

(二)城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

以实际缴纳的营业税税额为依据计算缴纳,其中城建税城区税率为7%、镇区税率为5%;教育费附加征收率为3%;地方教育附加征收率为2%

(三)土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。国有土地出让、集体土地流转均不属于土地增值税征税范围。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

1、对二手房地产及土地使用权转让,应按规定即时清算土地增值税,分为据实清算和核定征收两种清算方式:

1)据实清算的计算公式:

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中,增值额=房地产转让收入额-扣除项目金额,增值率=增值额/扣除项目金额×100%,根据增值率确定适用税率,税率表如下:

档次

税率

速算扣除系数

应纳税额计算公式

1

增值率≤50%

30%

0

增值额×30%

2

50%增值率≤100%

40%

5%

增值额×40%-扣除项目金额×5%

3

100%增值率≤200%

50%

15%

增值额×50%-扣除项目金额×15%

4

增值率>200%

60%

35%

增值额×60%-扣除项目金额×35%

2)核定征收的计算公式:

应纳税额=房地产转让收入额×核定征收率

土地增值税核定征收率分别为:(1销售(转让)保障性住房的核定征收率为2%;(2销售(转让)普通住宅、转让工业用地土地使用权的核定征收率为5%;(3)销售(转让)其他房产、转让非工业用地土地使用权的核定征收率为5.5%

2、对个人无偿赠与不动产征收土地增值税的问题

1)个人将房屋产权、土地使用权无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人,不征土地增值税。

2)个人无偿赠与住房暂免征收土地增值税。

3)个人无偿赠与非住宅(如商铺、厂房、办公楼等)或土地使用权给直系亲属或承担直接赡养义务以外人员的,全额征收土地增值税。

(四)印花税

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同以及与房地产开发公司或房管部门订立的商品房销售合同,根据合同金额按“产权转移书据”税目依万分之五税率征收(交易双方均须缴纳);

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。其他房屋买卖合同按“产权转移书据”税目依万分之五税率征收(交易双方均须缴纳)。

不动产赠与合同书应按“产权转移书据”税目贴花,税率为万分之五。对赠与合同未有标明金额的,可按评估价确定金额。将不动产赠与政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。

国土房管部门发放的房屋产权证、土地使用证按件贴花5元,纳税人为领受人。

(五)企业所得税

企业或者组织转让房地产的,对转让方采用预征办法征收企业所得税,根据转让房地产的收入额按3%的预征率预征。对该项预征税款,查帐计征企业所得税的企业凭纳税凭证在年度汇算清缴时作为预缴税款,核定征收企业所得税的企业凭纳税凭证在年度汇算清缴时作为已缴税款。

对由国税部门征管企业所得税的企业在代征环节不征收企业所得税。

对由地税部门查账征收企业所得税的企业,可自行到主管地税分局要求出具有关书面证明,并据以在代征环节不征企业所得税,纳税人自行向地税部门申报。

(六)个人所得税

对个人独资企业和合伙企业、个体工商户按照转让房地产的收入按3%的征收率预征其投资者应纳的个人所得税。对由地税部门查账征收个人所得税的个人独资企业、合伙企业、个体工商户,可自行到主管地税分局要求出具有关书面证明,并据以在代征环节不征个人所得税,纳税人自行向地税部门申报。

对个人转让房地产,如能提供房地产原值的合法有效凭证的,对其转让所得(转让收入额减去房地产原值及转让过程中的税费和合理费用后的余额——合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用)按20%税率征收个人所得税。否则,采用带征办法征收个人所得税,根据转让房地产的收入额的3%带征个人所得税。

对于个人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在计征个人所得税时,不得核定征收,必须以其转让所得按20%的适用税率据实征收个人所得税。

通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

个人所得税的税收优惠:

1、对个人转让自用5年以上的唯一生活用房的,免征个人所得税。

2、以下情形的房屋产权无偿赠与,当事双方不缴纳个人所得税:(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除以上情形外的赠与,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,可依据受赠房屋的市场评估价格确定受赠人的应纳税所得额。

(七)堤围防护费

根据转让房地产的营业税计税依据按1‰费率征收。

二、相关概念解释

(一)住房

指房屋产权证上“房产用途”栏目注明为“住宅”的房屋。

(二)普通住房与非普通住房

普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下(两者满足其一)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。不能同时满足上述条件的住房为非普通住房。

我市住宅小区建筑容积率以市规划局提供的数据为准,我市住房平均交易价格每半年由国土部门统计后报市人民政府确认,以在《中山日报》公布的价格为准。

(三)购房时间

指房地产权证上注明的核准发证时间、契税完税证填发时间。纳税人申报时,上述两者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

(四)售房时间

指房地产交易机构受理房屋转让申请的时间(即收件时间)。

(五)购买价格

指购买房地产时所取得的合法有效凭证所注明的价格,合法有效凭证包括税务发票和财政部门监制的土地出让金收据。金融企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权的,可凭法院判决书、裁定书、调解书,以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书记载的金额作为购买价格。

(六)销售价格

按纳税人申报价格与评估价格孰高原则确定。

 

    备注:我市地方税务部门从2002年起,委托我市国土部门代征房地产交易的相关税费,包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、堤围防护费。但下列情况除外:1、对全市房地产开发企业销售商品房仅委托国土部门代征属于买方缴纳的印花税;2、各镇区(不包括石岐区、东区、西区、南区)土地使用权转让应缴税费,由各地税分局自行征收。


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